İçindekiler
Gayrimenkul; yaşam alanı sağlamak, yatırım yapmak ya da ticari faaliyet yürütmek amacıyla insanlar için önemli bir adım. Doğru yönlendirme olmadan yapılan satın alma ise çeşitli hukuki, mali ve teknik riskler içerebilir. Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi (MKK GABİM), konut, arsa/ arazi ve iş yeri alımlarında nelere dikkat edilmesi gerektiğini özetleyen rehberler hazırladı. Bu rehberler, alıcıların bilinçli ve güvenli kararlar vermesine yardımcı oluyor. Aşağıda, bu rehberlerden yola çıkarak her bir gayrimenkul türü için dikkat edilmesi gereken başlıkları detaylı şekilde ele aldık.
1. Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
a) Fiyat Karşılaştırması Yapın
- Emlak ilan siteleri üzerinden benzer özelliklere sahip konutların güncel fiyatlarını inceleyin.
- Bölgedeki emlak danışmanlarıyla iletişime geçerek piyasa hakkında bilgi alın.
- Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı kuruluşlara yaptırılacak değerleme raporlarıyla da fiyat doğruluğunu teyit edebilirsiniz.
b) Kat Mülkiyeti ve Arsa Payı
- Tapu belgelerinde belirtilen yüzölçümüne ve arsa payına dikkat edin.
- İleride kentsel dönüşüm, kamulaştırma, yeniden yapı gibi durumlarda alınacak pay arsa payına göre belirlenir.
- Arsa payının, benzer bağımsız bölümlerdeki paylarla uyumlu olması önemlidir.
c) Tapu Niteliği ve Tapu Kayıtları
- Konutun tapu senedinde “konut” ya da “mesken” olarak tescil edilmiş olması gerekir. Depo, dükkan gibi farklı tesciller fiili kullanımını değiştirmez.
- Yeni tip tapulardaki karekod sayesinde taşınmazın harita üzerindeki konumu ve tescil tarihi gibi bilgiler de edinilebilir.
d) Kat Mülkiyeti mi, Kat İrtifakı mı?
- Kat irtifakı, inşaatı tamamlanmamış yapıdaki hak sahipliğini gösterir.
- Kat mülkiyeti ise yapı tamamlandıktan ve iskan ruhsatı alındıktan sonra bağımsız bölümlere tanınan tam mülkiyet hakkıdır.
- Hangi durumda olduğunun bilincinde olun.
e) Şerh, Beyan ve İrtifak Bilgileri
- Tapuda yer alan kamu haczi, satışa arz, intifa hakkı, kamulaştırma şerhi gibi kayıtlar ileride sorun yaratabilir.
- Geçit hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı gibi irtifak haklarını kontrol edin.
f) İpotek ve Tapu Belgeleri
- Taşınmaz üzerinde ipotek olup olmadığını öğrenin; ipotek kalkmamışsa sorumluluk alıcıya geçebilir.
- Tapu senedi ile tapu kayıt belgesi arasında uyumsuzluk varsa, ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmalı.
g) Yapı Ruhsatı ve İmar Durumu
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanım izni (iskan) olmalı.
- İmar durum belgesiyle plan değişiklikleri olup olmadığı araştırılmalı.
h) Yapı ve Yapısal Unsurların İncelenmesi
- Yapının iç yapısı, tesisatlar, ortak alanlar, taşıyıcı sistem (kolon, kiriş), depreme dayanıklılık gibi kriterleri gözle inceleyin.
- Aidat, ortak giderler, tadilat durumu, yönetim planı, bina tarihçesi gibi detayları öğrenin.
- Kiracı var ise kira sözleşmesini inceleyin, deprem riski ve hasar kayıtlarını da kontrol edin.
2. Arsa / Arazi Alırken Nelere Dikkat Etmeli?
a) Fiyat Karşılaştırması
- Yine benzer nitelikteki arsa/ arsa fiyatları ile karşılaştırmalar yapmak gerekir.
- Emlak ilan siteleri, emlak danışmanları ve lisanslı değerleme kurumlarından destek alabilirsiniz.
b) Tapu, Şerh ve Beyanlar
- Yüzölçümü, tescil tarihi ve nedeni, şerh ve beyanlar gibi kayıtlar ihmal edilmemeli.
- Haciz, kullanım hakkı gibi kısıtlamaları öğrenin.
c) İrtifak Hakları
- Geçit, üst, kaynak gibi irtifak bilgilerine dikkat edilmeli.
d) Hisseli Mülkiyet Durumu
- Arazi birden fazla sahibi varsa, tüm hissedarların muvafakatı gereklidir.
e) İmar ve Gelecek Planları
- Güncel imar durumu ve bölgenin gelişim potansiyeli belediyeden veya yetkili kurumlardan belgelendirilmeli.
- Parselin imar onay durumu, cephe-derinlik şartları, sit alanı durumu, yola cephelilik, ÇED süreci gibi kriterler göz önünde bulundurulmalı.
f) Altyapı ve Risk Analizi
- Zemin yapısı, ulaşım, altyapı durumu, madencilik faaliyetleri gibi unsurlar araştırılmalı.
- Deprem ve doğal afet risk faktörleri mutlaka sorgulanmalı.
3. İş Yeri Alırken Öne Çıkan Hususlar
a) Fiyat Karşılaştırması
- Diğer benzer iş yerleriyle piyasa değeri karşılaştırılmalı.
- Emlak siteleri, danışmanlar ve SPK lisanslı raporlarla destek alınabilir.
b) Tapu Niteliği ve Arsa Payı
- Tapuda iş yerinin niteliği “iş yeri” veya “dükkan” olarak tescillenmiş olmalı.
- Arsa payının benzerleriyle uyumu kontrol edilmeli.
c) Kat Mülkiyeti / İrtifakı ve Diğer Kayıtlar
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, aynı konut analizindekine benzer şekilde değerlendirilmeli.
- Şerhler, beyanlar, irtifak hakları mutlaka incelenmeli.
d) İpotek, Ruhsat ve Hukuki Durum
- İpotek, yapı ruhsatı, yapı kullanım izni (iskan), net/brüt alan farkları ve varsa yıkım kararı gibi yasal engeller kontrol edilmeli.
- Tapu senedi ile kayıt belgesi karşılaştırılmalı.
e) Yapısal ve Mali İnceleme
- İç yapı, tesisatlar, taşıyıcı sistem, ortak alanlar gözle incelenmeli.
- Aidat, giderler, yönetim planı, tadilat durumu, deprem geçmişi gibi unsurlar öğrenilmeli.
4. Özet Niteliğinde “Yapılması Gerekenler” Listesi
Konut Alırken:
- Fiyat karşılaştırması yapın.
- Arsa payı ve yüzölçümünü inceleyin.
- Tapu niteliğini kontrol edin.
- Kat mülkiyeti / irtifakı durumuna bakın.
- Şerh, beyan, ipotek ve irtifak haklarını araştırın.
- Tapu belgelerini karşılaştırın.
- Ruhsat ve imar durumunu öğrenin.
- Yapısal unsurları inceleyin.
- Hukuki kayıtları ve yönetimle ilgili belgeleri kontrol edin.
Arsa / Arazi Alırken:
- Fiyat karşılaştırması yapın.
- Tapu ve şerh durumunu kontrol edin.
- İrtifak haklarını inceleyin.
- Hisseli mülkiyette muvafakat gerekliliğini sorun.
- İmar ve gelecek planlarını sorgulayın.
- Altyapı ve risk unsurlarını değerlendirin.
İş Yeri Alırken:
- Fiyat karşılaştırması yapın.
- Tapu niteliğini kontrol edin.
- Kat mülkiyeti / irtifakı durumunu analiz edin.
- Şerh, beyan, ipotek ve irtifak haklarını değerlendirin.
- Ruhsat ve hukuki durumu inceleyin.
- Yapısal ve mali kriterleri gözlemleyin.
Gayrimenkul alımı; hem duygusal hem mali açıdan önemli bir süreçtir. MKK GABİM’in rehberleri, sadece alım sürecini değil, sonrasındaki kullanım ve hakların korunmasını da hedefler. Yukarıdaki başlıklar size adım adım ne yapmanız gerektiğini, hangi konuların öncelikli olduğunu gösteriyor.
Her adımı titizlikle inceleyip gerektiğinde uzmana danışmak, hem gelecekte yaşayabileceğiniz riskleri azaltır hem de yatırımdan ya da yaşam kalitenizden en yüksek faydayı elde etmenizi sağlar. Hayırlı, güvenli ve huzurlu bir gayrimenkul alımı dilerim!